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　　财报披露ღ◈ღ◈◈，华润万象生活去年营收120.16亿元ღ◈ღ◈◈，同比增长35.4%ღ◈ღ◈◈；核心净利润22.25亿元ღ◈ღ◈◈，同比增长30.7%ღ◈ღ◈◈。

　　新开业16座购物中心btchina联盟ღ◈ღ◈◈，平均出租率90.9%（*不含国际品牌）ღ◈ღ◈◈，占年度租金收入6%ღ◈ღ◈◈，平均净利润率77.2%ღ◈ღ◈◈。

　　剖开层层数据ღ◈ღ◈◈，万象商业的全国发展路径也越发清晰ღ◈ღ◈◈。火力全开的它btchina联盟ღ◈ღ◈◈，已经在酝酿着下一个“王炸之年”ღ◈ღ◈◈。

　　过去三年ღ◈ღ◈◈，华润万象生活成绩单万象城APP下载ღ◈ღ◈◈，保持着一贯的“稳定输出”ღ◈ღ◈◈。购物中心运营服务收入ღ◈ღ◈◈，从2020年的18.12亿元到2022年的24.8亿元ღ◈ღ◈◈，平均按年增长16.8%ღ◈ღ◈◈。

　　截至2022年底ღ◈ღ◈◈，华润万象生活在营购物中心86个ღ◈ღ◈◈，全年租金收入158亿元ღ◈ღ◈◈，同比增长4.3%ღ◈ღ◈◈。其中ღ◈ღ◈◈，归属于业主端的经营利润收入达到94.52亿元ღ◈ღ◈◈，同比增长2.2%ღ◈ღ◈◈，业主端经营利润率为59.7%ღ◈ღ◈◈。

　　第一ღ◈ღ◈◈，华润万象生活在营项目大多位于高能级市场ღ◈ღ◈◈，整体租金贡献水平较高ღ◈ღ◈◈。据赢商网统计ღ◈ღ◈◈，其在营的86个商业项目ღ◈ღ◈◈，69座分布在商业一二线%ღ◈ღ◈◈。

　　第二ღ◈ღ◈◈，单个项目运营能力突出ღ◈ღ◈◈。据管理层业绩会上分享的数据来看ღ◈ღ◈◈，86个项目全年平均出租率达到了96.1%ღ◈ღ◈◈，有69个项目销售额位列所在城市销售额排名TOP3ღ◈ღ◈◈，占比亦达到80%ღ◈ღ◈◈。

　　因有16座新项目入市ღ◈ღ◈◈，华润万象生活2022全年在营购物中心零售额达到1264.4亿元ღ◈ღ◈◈，同比增长6%ღ◈ღ◈◈，但增幅较上年有明显下滑ღ◈ღ◈◈。

　　究其原因ღ◈ღ◈◈，一方面是国内消费大环境下行所致ღ◈ღ◈◈，另一方面是国内高端消费增速放缓ღ◈ღ◈◈。虽去年新增海口万象城ღ◈ღ◈◈、武汉万象城和福州万象城三座在营重奢项目后ღ◈ღ◈◈，华润万象生活在营重奢商场总数量增至11个ღ◈ღ◈◈，位居行业第一ღ◈ღ◈◈，但这几个新商场ღ◈ღ◈◈，重奢品牌仍处于围挡或招商阶段ღ◈ღ◈◈，对业绩的拉动作用尚未体现万象城APP下载ღ◈ღ◈◈。

　　疫情三年ღ◈ღ◈◈，华润万象生活新增33座在营项目万象城APP下载ღ◈ღ◈◈，刷新纪录的2022年就开出了16座ღ◈ღ◈◈。其中ღ◈ღ◈◈，在华东新开的两座万象天地——南京万象天地和上海苏河湾万象天地ღ◈ღ◈◈，人气ღ◈ღ◈◈、热度爆棚ღ◈ღ◈◈。

　　相较于“城”和“汇”ღ◈ღ◈◈，第一座万象天地——深圳万象天地的成功运营ღ◈ღ◈◈，为这条产品线注入了核心DNA——潮流元素ღ◈ღ◈◈、街区+mallღ◈ღ◈◈、人文精神气质ღ◈ღ◈◈。这样的产品定位ღ◈ღ◈◈，从根本上决定了万象天地在城市ღ◈ღ◈◈、地段和物业条件选择上的高要求ღ◈ღ◈◈。

　　对此ღ◈ღ◈◈，华润万象生活副总裁魏小华在业绩发布会上接受赢商网采访时表示ღ◈ღ◈◈，“万象天地只会选择高能级城市布局ღ◈ღ◈◈，接下来计划在上海ღ◈ღ◈◈、成都ღ◈ღ◈◈、杭州和深圳这几个核心城市ღ◈ღ◈◈，将会有新的万象天地开出ღ◈ღ◈◈。”

　　囿于选址上高标准ღ◈ღ◈◈，“万象天地”在未来华润万象生活筹开项目中ღ◈ღ◈◈，整体占比不会太高ღ◈ღ◈◈。万象城ღ◈ღ◈◈、万象汇依旧是其规模快跑的主力产品线ღ◈ღ◈◈，并以此深耕已布局城市ღ◈ღ◈◈，谨慎进入新城市ღ◈ღ◈◈。

　　据此前财报披露ღ◈ღ◈◈，截至2021年底华润万象生活在营商业分布在全国67个城市ღ◈ღ◈◈，而到了2022年底ღ◈ღ◈◈，进入城市的数量依然保持在这个数ღ◈ღ◈◈。这就意味着ღ◈ღ◈◈，去年新开的16个新MALLღ◈ღ◈◈，均位于此前有落子的城市ღ◈ღ◈◈。

　　华润万象生活CEO喻霖康亦向赢商网表示ღ◈ღ◈◈，“未来将更多考虑在现有城市里深耕ღ◈ღ◈◈，实现‘一城多汇’或‘多城多汇’ღ◈ღ◈◈，可能会进入个别新城市ღ◈ღ◈◈，但总体不会太多了ღ◈ღ◈◈。”

　　关于这一点ღ◈ღ◈◈，也与母公司华润置地“聚焦核心一二线城市”的发展策略趋同ღ◈ღ◈◈。目前华润万象生活在营项目中btchina联盟ღ◈ღ◈◈，母公司华润置地开发项目占比79%ღ◈ღ◈◈。母公司带来的优质商业资产ღ◈ღ◈◈，是其商管业务增长的核心引擎ღ◈ღ◈◈。

　　去年ღ◈ღ◈◈，借助母公司土储扩张ღ◈ღ◈◈，华润万象生活成功将“万象城”开进北京ღ◈ღ◈◈、广州ღ◈ღ◈◈，实现万象城在“四大一线城市”的战略覆盖ღ◈ღ◈◈。

　　另据赢商大数据不完全统计ღ◈ღ◈◈，华润置地目前规划在建/拟建的43座万象商业中ღ◈ღ◈◈，其中商业一二线%ღ◈ღ◈◈。未来ღ◈ღ◈◈，这种资源禀赋优势仍将进一步扩大ღ◈ღ◈◈。

　　而至于曾一度有传出的“奥莱”计划ღ◈ღ◈◈，如在东莞滨海湾ღ◈ღ◈◈、在深圳大鹏均落地项目之说ღ◈ღ◈◈。魏小华则对赢商网表示ღ◈ღ◈◈，“我们对于奥莱的定位是‘机会型产品’ღ◈ღ◈◈，如果有好的项目和合作机会ღ◈ღ◈◈，会去积极尝试ღ◈ღ◈◈。”

　　官方表述里ღ◈ღ◈◈，商业轻资产管理业务是华润万象生活的两大战略拓展方向之一ღ◈ღ◈◈，瞄准一二线城市较大体量TOD项目ღ◈ღ◈◈。

　　2020年上市后万象城APP下载ღ◈ღ◈◈，华润万象生活轻资产拓展开始向着第三方项目倾斜ღ◈ღ◈◈。从“内部管理”走向“外部生意”ღ◈ღ◈◈，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主”ღ◈ღ◈◈，从“管理思维”转变为“服务思维”ღ◈ღ◈◈。

　　根据华润万象生活的十四五规划ღ◈ღ◈◈，到2025年在营项目达到150座ღ◈ღ◈◈，外拓项目50座ღ◈ღ◈◈，占比要达到三分之一ღ◈ღ◈◈。这也意味着ღ◈ღ◈◈，未来筹开项目中轻资产项目比重将逐渐增大ღ◈ღ◈◈。

　　珠海优特汇是个典型盒子式购物中心ღ◈ღ◈◈，总建筑面积10 万㎡ღ◈ღ◈◈。作为珠海近年新开明星项目ღ◈ღ◈◈，拥有地理位置优越ღ◈ღ◈◈、出租率高ღ◈ღ◈◈、整体资质和品牌质量基底较优等既存优势ღ◈ღ◈◈。

　　“疫情频繁夹击ღ◈ღ◈◈，2022年购物中心经营活动承压影响经营时间超90天ღ◈ღ◈◈，零售额预估损失7000万元ღ◈ღ◈◈，接管切换不能影响在营ღ◈ღ◈◈，经营如何破局？

　　市场及消费者普遍期待项目定位提升ღ◈ღ◈◈，但大环境下行ღ◈ღ◈◈，叠加城市能级不足ღ◈ღ◈◈、品牌开店指标收紧ღ◈ღ◈◈、竞品资源拼抢及疫情降租诉求等因素ღ◈ღ◈◈，招商如何稳住大局ღ◈ღ◈◈，如何做实存量做优增量？

　　在没有可借鉴参考范本的情况下万象城APP下载ღ◈ღ◈◈，如何实现历史会员数据迁移ღ◈ღ◈◈、留存客户资产ღ◈ღ◈◈，系统切换上线不影响正常经营？”

　　主动招调ღ◈ღ◈◈：新签品牌ღ◈ღ◈◈、续约品牌在租金坪效及物业费均实现15%的增幅ღ◈ღ◈◈；新签品牌零售额坪效增长34%ღ◈ღ◈◈。

　　运营提效ღ◈ღ◈◈：2022年场地收入同比增长110%ღ◈ღ◈◈，业绩止跌企稳ღ◈ღ◈◈，6月年中庆与 9月周年庆零售额逆势突破ღ◈ღ◈◈，单日业绩纪录刷新至1264万元ღ◈ღ◈◈。

　　组织融合ღ◈ღ◈◈：面对企业文化的融合ღ◈ღ◈◈、属地化的管理和人员ღ◈ღ◈◈，项目平稳ღ◈ღ◈◈、有序ღ◈ღ◈◈、迅速地接管并切换至万象生活管控模式ღ◈ღ◈◈，进行组织文化重塑ღ◈ღ◈◈、支持战略落地ღ◈ღ◈◈。

　　经过近一年经营管理ღ◈ღ◈◈，华润万象生活克服了组织文化融入ღ◈ღ◈◈、系统切换ღ◈ღ◈◈、经营破局ღ◈ღ◈◈、招商调整等在营接管的多个难题ღ◈ღ◈◈，顺利完成项目交付ღ◈ღ◈◈。2022年ღ◈ღ◈◈，珠海优特汇成功实现首年利润率同比双位数增长ღ◈ღ◈◈、成本节降超720万元ღ◈ღ◈◈，客流也有一定提升ღ◈ღ◈◈。

　　中山石岐万象汇原名中山完美金鹰广场ღ◈ღ◈◈，是由金鹰（亚洲）集团旗下中山市金鹰房地产开发有限公司投资兴建ღ◈ღ◈◈，位于孙文东路ღ◈ღ◈◈，区位条件较好ღ◈ღ◈◈。但运营一年多ღ◈ღ◈◈，场内随处可见的“大减价ღ◈ღ◈◈、全场甩卖ღ◈ღ◈◈、店铺升级ღ◈ღ◈◈、全场五折”的醒目海报ღ◈ღ◈◈。

　　2021年12月ღ◈ღ◈◈，华润万象生活首入中山ღ◈ღ◈◈，正式接手完美金鹰广场ღ◈ღ◈◈，改名为“中山石岐万象汇”ღ◈ღ◈◈，随即进行项目升级改造ღ◈ღ◈◈。这是华润万象生活外拓项目中首个启动存量改造的项目ღ◈ღ◈◈。

　　扩容和升级空间ღ◈ღ◈◈，整体建筑面积从原有的10万㎡扩增至12万㎡ღ◈ღ◈◈。扩大租户数ღ◈ღ◈◈，从原有96家增至近200家ღ◈ღ◈◈，其中超30%城市首进店ღ◈ღ◈◈、超50%城市高标店ღ◈ღ◈◈，重点招调的餐饮业态引入了湊湊火锅·茶歇ღ◈ღ◈◈、达美乐披萨ღ◈ღ◈◈、谭仔米线ღ◈ღ◈◈、文通冰室ღ◈ღ◈◈、喜庭海鲜自助等多家品牌ღ◈ღ◈◈。同时ღ◈ღ◈◈，以母婴客群为切入点ღ◈ღ◈◈，配备中山首个多功能母婴中心和专属女性贴心服务ღ◈ღ◈◈。

　　以上两个典型案例万象城APP下载ღ◈ღ◈◈，充分印证了华润万象生活在业绩会上提到的“轻资产外拓三大优势点”ღ◈ღ◈◈：在营项目的优秀业绩ღ◈ღ◈◈；业绩持续产生的品牌影响力ღ◈ღ◈◈；三个产品线清晰定位的支撑ღ◈ღ◈◈。

　　“对业主方来说ღ◈ღ◈◈，运营得好是增值ღ◈ღ◈◈，不好是减值ღ◈ღ◈◈，因此对运营的效果非常关注ღ◈ღ◈◈，会更倾向选择过往有业绩证明的轻资产运营方ღ◈ღ◈◈。”

　　立于战略高点ღ◈ღ◈◈，往后ღ◈ღ◈◈，华润万象生活无疑将继续做大轻资产规模ღ◈ღ◈◈。而其对于项目的选择标准ღ◈ღ◈◈，亦开始呈现出一些清晰的特征ღ◈ღ◈◈：

　　▶▶类型ღ◈ღ◈◈，存量项目占比超一半ღ◈ღ◈◈：据华润万象生活官微ღ◈ღ◈◈，华润万象生活2022年度新签的13个第三方外拓商业项目ღ◈ღ◈◈，其中存量改造项目占比54%ღ◈ღ◈◈。另值一提ღ◈ღ◈◈，其中11个为TOD项目ღ◈ღ◈◈。

　　其中ღ◈ღ◈◈，有不少为城市存量商业接管或文旅形态盘活ღ◈ღ◈◈。如南昌天使金融广场项目原是红星美凯龙大型家居商场ღ◈ღ◈◈，总商业面积11万㎡ღ◈ღ◈◈；上海新田商业项目原为“新田360广场（华侨城店）”ღ◈ღ◈◈，由华润万象生活携手华润资本获取ღ◈ღ◈◈，商业面积6.5万㎡ღ◈ღ◈◈，未来将进行硬件改造与重新定位招商ღ◈ღ◈◈；厦门磐基中心ღ◈ღ◈◈、珠海香洲优特汇亦均为已运营的商场ღ◈ღ◈◈。

　　▶▶区位btchina联盟ღ◈ღ◈◈，首选市级ღ◈ღ◈◈、成熟商圈ღ◈ღ◈◈：依托母公司资源禀赋优势ღ◈ღ◈◈，外拓时倾向区位条件优越ღ◈ღ◈◈、商业氛围浓厚的项目ღ◈ღ◈◈。13个签约项目中ღ◈ღ◈◈，仅2个在商圈之外ღ◈ღ◈◈，其余11个项目均位于成熟商圈ღ◈ღ◈◈，且超半数项目位于市级商圈ღ◈ღ◈◈。

　　当然ღ◈ღ◈◈，轻资产战略之外ღ◈ღ◈◈，针对近期市场热点——消费基础设施REITs试点的发布ღ◈ღ◈◈，喻霖康称是一个重大机遇ღ◈ღ◈◈。但机遇能否落地成现实成绩ღ◈ღ◈◈，目前下结论尚早ღ◈ღ◈◈。

　　“我们要积极探索创新产品的协同改造ღ◈ღ◈◈，希望能够有更多细分的创新产品赛道出来ღ◈ღ◈◈，同时创新我们的业务模式ღ◈ღ◈◈。新产品和运营的管理体系比较成熟ღ◈ღ◈◈，优质的商业伙伴资源比较丰厚btchina联盟ღ◈ღ◈◈，这些条件都是万象生活在过去一两年困难时期逆势增长的一个根本驱动力ღ◈ღ◈◈。”万象城AWC_Homeღ◈ღ◈◈，awc万象城ღ◈ღ◈◈，万象城allwincityღ◈ღ◈◈。万象城体育平台ღ◈ღ◈◈，万象城APP官网万象城AWC官方网站万象城awc万象城官方网站ღ◈ღ◈◈！