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　　上市第2年◈◈★，成为香港恒生指数成份股（蓝筹股）◈◈★，恒生物业服务及管理指数成份股◈◈★、被纳入恒指ESG增强指数及恒指ESG增强精选指数◈◈★；

　　老子曰◈◈★：道生一◈◈★，一生二◈◈★，二生三◈◈★，三生万物三国敢达◈◈★，意在诠释世间万物发展规律◈◈★，三在这里被视为“无限之始◈◈★，生生不息”◈◈★。这一规律在华润万象生活身上得到佐证◈◈★。

　　到2023年末◈◈★，华润万象生活运营购物中心数量将达到100座◈◈★，在管物业面积将超过3.6亿㎡◈◈★，业务规模不断扩大◈◈★、经营水平持续提升◈◈★。

　　值上市三周年之际◈◈★，赢商网深度拆解华润万象生活业绩高速增长因子◈◈★，看其“向上生长”路径有哪些值得行业探讨之处◈◈★。

　　过去三年万象城AWC官网◈◈★，国内经济消费环境发生深刻复杂的变化◈◈★，港股市场亦风云变幻◈◈★。很多企业经营承压◈◈★，难以顾及产品线的打磨◈◈★，管理动作变形◈◈★，偏离长期主义◈◈★。而商业的世界◈◈★，从来都是逆风之下三国敢达◈◈★，筛选好企业◈◈★，淘汰不良选手◈◈★。

　　与之形成鲜明对比的是◈◈★，华润万象生活上市以来业绩快速增长◈◈★，三年净利润年均复合增长率达87%◈◈★，盈利水平不断提升◈◈★。2023年上半年◈◈★，华润万象生活总收入同比增长28.7%至67.93亿元◈◈★，核心净利润大幅增长36.7%至14.22亿元◈◈★，收并购项目协同效应◈◈★、规模效应进一步释放◈◈★。

　　分析华润万象生活业绩高速成长的成因◈◈★，赢商网发现◈◈★，在收入结构上◈◈★，物管业务是营收主力◈◈★，而商管业务却是利润贡献主力◈◈★。

　　实体商业◈◈★，客流为王◈◈★。赢商大数据研究显示◈◈★，近五年◈◈★，购物中心的客流整体向着核心城市◈◈★、核心地段集中◈◈★。至今年三季度◈◈★，高线城市购物中心客流回暖速度明显优于下沉市场◈◈★。

　　华润万象生活在营项目普遍集中位于一二线%在一二线%项目在城市级及区域成熟商圈◈◈★。这些城市拥有庞大且稳固的常住人口基数◈◈★，保证了其消费基本盘◈◈★，这为其在特殊时期贡献了稳定的租金收入◈◈★。今年以来◈◈★，面对行业整体招商压力◈◈★，华润万象生活在营购物中心平均出租率维持96%

　　唯一实现在重奢◈◈★、中高端◈◈★、非标项目均规模化布局的企业◈◈★，重奢优势形成极高竞争壁垒◈◈★。对比诸如万达◈◈★、新城等规模头部的商管公司◈◈★，或者恒隆◈◈★、太古等重奢玩家◈◈★，华润万象生活是唯一在重奢◈◈★、中高端万象城AWC官网◈◈★、非标项目均实现规模化布局的企业◈◈★。且深耕每一产品线领域◈◈★，打造竞争壁垒◈◈★。

　　万象城定位“引领高品质风尚标杆”◈◈★，聚焦一二线城市核心区或潜力区域布局◈◈★。在重奢方面◈◈★，万象城布局了13座商场

　　◈◈★。得益于项目过去三年积极进行战略升级和业态调整◈◈★，如打造“高端腕表”矩阵三国敢达◈◈★、高端沙龙护理街区◈◈★、品质潮流生活方式和国际餐饮酒吧聚集地4大特色商业◈◈★，加码高端化妆品数量和类别◈◈★，进一步深化其高端特色定位◈◈★。2022年◈◈★，该项目年销售额破100亿◈◈★，充分展现华润万象生活在重奢领域的强大运营能力◈◈★。

　　在非重奢产品线上◈◈★，项目多◈◈★、竞争对手范围广◈◈★，既包括龙湖◈◈★、大悦城等优质玩家◈◈★，也有各个城市涌现的个性化mall◈◈★。

　　万象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”◈◈★，选址高能级城市核心地段◈◈★。第一座万象天地——深圳万象天地的成功运营◈◈★，为这条产品线注入了核心DNA——潮流元素◈◈★、街区+mall◈◈★、人文精神气质◈◈★。

　　主要布局在一二线城市区域中心或三线城市的核心地段◈◈★，在中高端市场形成了良好的规模布局◈◈★，打造了沈阳铁西万象汇

　　北京清河万象汇◈◈★、贵阳万象汇◈◈★、昆山万象汇◈◈★、淄博万象汇等一大批区域标杆之作◈◈★。以铁西万象汇为例万象城AWC官网◈◈★，自2015年开业以来◈◈★，每年30%品牌迭新◈◈★，业绩增速位列沈阳市场前列◈◈★。

　　业绩带来了规模化增长◈◈★。与过去三年部分企业采取战略放缓或收缩不同◈◈★，华润万象生活一直处于“高速扩张中”◈◈★。2020-2022年累计新开43座商场万象城AWC官网◈◈★，平均每年新开 13座新MALL◈◈★。据赢商网获悉◈◈★，伴随着12月7座万象商业次第开业

　　正是基于万象商业强大的运营力◈◈★，项目业主愿意支付更高的运营管理费用◈◈★。据财报披露◈◈★，其购物中心业务毛利率达到71.8%

　　新商业快速扩张◈◈★，助推该企业2023年上半年租金收入就突破了100亿三国敢达◈◈★，年底有望迈入200亿大关◈◈★。

　　//“物管+商管”双翼经营模式◈◈★，抵御行业下行周期风险虽然地产行业面临着下行调整◈◈★，但拥有“物管+商管”双翼模式◈◈★，让华润万象生活依旧保持了一贯的韧性◈◈★。

　　聚焦现在◈◈★，更要看未来◈◈★。值得思考的两个问题是◈◈★，经过过去三年◈◈★，行业发生了怎样的变化？未来◈◈★，华润万象生活的良好业绩能维持吗？

　　市场根基◈◈★、消费者心智认知◈◈★、产品线成熟度◈◈★、创新能力◈◈★、资产管理能力等◈◈★，是全方位的要求◈◈★。展望未来◈◈★，公募REITs向消费基础设施扩容◈◈★，让行业出现了结构性的增长机会◈◈★。

　　资产收益的标准化◈◈★、可靠性◈◈★，有更好的运营业绩◈◈★、未来增长预期◈◈★。因此◈◈★，行业的马太效应将更加明显◈◈★。在此行业分化背景下◈◈★，我们来看看华润万象生活还有哪些发展机会点？

　　//重奢壁垒◈◈★，将保持领先竞争力目前在重奢领域◈◈★，国内市场的行业竞争格局在中长期不会发生太大的变化◈◈★。

　　高端消费勾勒出了一个较为保守的增长前景◈◈★。在这样的情况下◈◈★，未来高端奢侈商场或将维持现有规模布局◈◈★，新开项目将更加谨慎三国敢达◈◈★。

　　地段稀缺重奢购物中心对位置要求较高◈◈★，需要足够数量的高净值客户支撑消费◈◈★，存量重奢购物中心均占据着高能级城市核心区域

　　品牌稀缺重奢品牌较为稀缺◈◈★，为了保持稀缺性和高调性◈◈★，在同一地区开店数量有限◈◈★，后发购物中心招商难度较大◈◈★。华润万象生活奢侈品牌资源为国内顶尖水平◈◈★，合作国际奢侈品牌超过115个◈◈★，合作店铺数合作店铺超过500家◈◈★，门店规模行业第一

　　运营能力要求高重奢市场对招商◈◈★、调铺◈◈★、日常管理等要求更高◈◈★，需要较长的经验积累◈◈★，目前重奢购物中心运营商仅为港资企业◈◈★、华润万象生活◈◈★、华联 SKP以及德基集团等个别当地企业◈◈★。华润万象生活通过“三年一小调◈◈★，五年一大改

　　//高质量拓展◈◈★，追求规模品质在线年上市后◈◈★，华润万象生活轻资产拓展开始向着第三方项目倾斜从“内部管理”走向“外部生意”◈◈★，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主◈◈★，从“管理思维”转变为“服务思维”◈◈★。

　　根据华润万象生活的十四五规划◈◈★，到2025年实现在管面积4亿平方米◈◈★，在营项目达到150座◈◈★，外拓项目50座◈◈★，占比要达到三分之一◈◈★。l

　　华润万象生活总裁喻霖康在2023中期业绩会上强调◈◈★，“我们会在一二线城市寻找更多的机会◈◈★，比如一些大体量的TOD项目◈◈★。希望是高质量的外拓这50个项目◈◈★。”下半年以来◈◈★，聚焦一线城市◈◈★，华润万象生活先后与深圳地铁签署三个商业项目合作◈◈★，与

　　合作望京华彩商业中心项目◈◈★。上述外拓项目具有以下共性◈◈★：一线城市TOD项目◈◈★，能享受到轨交带来的客流红利◈◈★；处于城市核心地段或者成熟商圈◈◈★，未来在城市商业网格化布局中占据更多优势◈◈★。

　　为例◈◈★，作为北京五环内商业◈◈★，毗邻地铁「东湖渠站」◈◈★，原有高端餐饮肌底不错◈◈★，可以通过快速调改焕新贡献收入◈◈★。

　　我们关注到万象城AWC官网◈◈★，在三大产品线之外◈◈★，华润万象生活近年也打造了一些创新非标项目◈◈★。如斩获“北京城市更新最佳实践”奖的有机微更新力作「西单更新场」◈◈★，通过类博物馆的设计◈◈★，打造“公园城市”里的创新商业三国敢达◈◈★。位于嘉兴的

　　◈◈★，则是华润万象生活在都市微旅游商业市场的创新实践◈◈★，其将历史传承与在地性融入于现代建筑中◈◈★，打造漫步式先锋生活空间◈◈★，成为嘉兴“夜经济”地标和新城市名片万象城AWC官网◈◈★。

　　未来这些非标商业项目的成功运营◈◈★，将不止打破外界对于标准产品线扩张的“同质化担忧”◈◈★，也将提升华润万象生活

　　//孵化零售自营业态◈◈★，开辟新增长路径在2023年中期财报中◈◈★，华润万象生活首次提到“开启化妆品自营创新业务尝试◈◈★，助力在营项目定位突破”◈◈★。据赢商网了解◈◈★，华润万象生活首家自营“化妆品零售店”将亮相昆明万象城◈◈★，这也是华润万象开出的第100座购物中心◈◈★。

　　◈◈★。其中位于深圳万象城的门店连续4年稳居行业单店收入榜首◈◈★。后者万象影城截止2023年8月在32个城市拥有46家在营影院◈◈★，未来在营影院数量将突破70家◈◈★。◎万象影城

　　就诞生在深圳万象城◈◈★，品牌诞生初期跟随万象商业布局全国◈◈★。可预见◈◈★，其自营化妆品业态待孵化成熟◈◈★，未来将向全国合适项目复制◈◈★。

　　商业市场如逆水行舟◈◈★，不进则退◈◈★。站在上市三周年的新起点上,华润万象生活仍面临新的发展挑战◈◈★，如践行ESG战略及发行

　　为夯实“综合实力第一的商业运营服务商”行业地位◈◈★，华润万象生活在拓展新的业务增长空间之时◈◈★，仍需持续“精进”商业运营力◈◈★。一个被年轻人带火的网红文旅街◈◈★，万象城最新官网万象城体育平台◈◈★。云南矿业◈◈★。万象城APP官网◈◈★，万象城◈◈★，